Waarderingsmethoden voor onroerend goed: het bepalen van de reële marktwaarde wereldwijd

Het bepalen van de reële marktwaarde van een onroerend goed is een cruciale stap in diverse vastgoedtransacties, waaronder kopen, verkopen, investeren, belastingheffing en financiering. Nauwkeurige waardering zorgt ervoor dat alle betrokken partijen geïnformeerde beslissingen nemen op basis van gezonde financiële principes. Deze gids biedt een uitgebreid overzicht van de meest gebruikte waarderingsmethoden voor onroerend goed, die van toepassing zijn op diverse internationale markten en soorten onroerend goed.

Inzicht in de reële marktwaarde

De reële marktwaarde (FMV) wordt gedefinieerd als de prijs waartegen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper een activum zouden verhandelen, beiden met redelijke kennis van de relevante feiten en geen van beiden verplicht om te kopen of te verkopen. Het vertegenwoordigt de objectieve waarde van een onroerend goed in een open en concurrerende markt.

Het bepalen van de FMV is echter niet altijd eenvoudig. Vastgoedmarkten worden beïnvloed door tal van factoren, waaronder economische omstandigheden, locatie, kenmerken van onroerend goed en marktsentiment. Daarom is het essentieel om de juiste waarderingsmethoden te gebruiken om tot een betrouwbare schatting te komen.

Veelvoorkomende waarderingsmethoden voor onroerend goed

Er zijn verschillende methoden beschikbaar om de reële marktwaarde van een onroerend goed te schatten. Elke benadering heeft zijn sterke en zwakke punten, en de meest geschikte methode hangt af van het type onroerend goed, de beschikbare gegevens en het specifieke doel van de waardering.

1. Vergelijkende verkoopbenadering (marktbenadering)

De vergelijkende verkoopbenadering, ook wel de marktbenadering genoemd, is een van de meest gebruikte waarderingsmethoden. Het houdt in dat recente verkopen van vergelijkbare onroerend goed (vergelijkingen) in hetzelfde marktgebied worden geanalyseerd om een waardeschatting voor het subject-onroerend goed af te leiden.

Hoe het werkt:

• Vergelijkbare onroerend goed identificeren: Selecteer onroerend goed dat vergelijkbaar is met het subject-onroerend goed wat betreft locatie, grootte, leeftijd, staat, kenmerken en voorzieningen. Recente verkoopgegevens hebben de voorkeur (idealiter binnen de afgelopen 6-12 maanden). In dichtbevolkte stedelijke omgevingen zoals Tokio of Hong Kong kan het vinden van zeer vergelijkbaar onroerend goed gemakkelijker zijn dan in landelijke gebieden van Argentinië of Canada.
• Verkoopgegevens verzamelen: Verzamel informatie over de verkoopprijzen, verkoopdata en relevante kenmerken van het vergelijkbare onroerend goed. Betrouwbare gegevensbronnen zijn onder meer openbare registers, vastgoeddatabases en lokale makelaars.
• Aanpassingen maken: Pas de verkoopprijzen van het vergelijkbare onroerend goed aan om rekening te houden met eventuele verschillen tussen hen en het subject-onroerend goed. Deze aanpassingen kunnen worden gemaakt voor factoren zoals grootte, leeftijd, staat, kenmerken, locatie en verkoopdatum. Als een vergelijkbaar onroerend goed bijvoorbeeld een grotere perceeloppervlakte heeft, zou een opwaartse aanpassing worden gemaakt op de verkoopprijs voordat deze wordt vergeleken met het subject-onroerend goed. Omgekeerd, als een vergelijkbaar onroerend goed zes maanden geleden in een stijgende markt is verkocht, kan een neerwaartse aanpassing gerechtvaardigd zijn om de huidige marktomstandigheden weer te geven.
• Waarden verzoenen: Analyseer de aangepaste verkoopprijzen van het vergelijkbare onroerend goed en verzoen ze om tot een waardeschatting voor het subject-onroerend goed te komen. Dit kan inhouden dat een gewogen gemiddelde wordt berekend of dat een waardenbereik wordt geselecteerd op basis van de meest betrouwbare vergelijkingen.

Voorbeeld:

Stel dat u een appartement met drie slaapkamers waardeert in een woonwijk in Berlijn, Duitsland. U identificeert drie vergelijkbare appartementen die recentelijk zijn verkocht in hetzelfde gebouw of in de buurt. Het eerste appartement werd verkocht voor € 500.000, maar is 10 vierkante meter kleiner dan het subject-onroerend goed. Het tweede appartement werd verkocht voor € 520.000 en verkeert in een vergelijkbare staat. Het derde appartement werd verkocht voor € 480.000, maar heeft geen balkon, wat het subject-onroerend goed wel heeft. Na aanpassingen voor deze verschillen, zou u kunnen concluderen dat de reële marktwaarde van het subject-onroerend goed ongeveer € 510.000 is.

Voordelen:

• Relatief eenvoudig te begrijpen en toe te passen.
• Gebaseerd op werkelijke markttransacties.
• Algemeen geaccepteerd door kopers, verkopers en kredietverstrekkers.

Nadelen:

• Vereist voldoende vergelijkbare verkoopgegevens, die mogelijk niet altijd beschikbaar zijn, vooral in nichemarkten of voor unieke onroerend goed.
• Subjectieve aanpassingen kunnen vooringenomenheid introduceren.
• Mogelijk niet geschikt voor onroerend goed met beperkte of geen vergelijkbare verkopen, zoals gespecialiseerde industriële faciliteiten.

2. Inkomstenkapitalisatiemethode

De inkomstenkapitalisatiemethode wordt voornamelijk gebruikt om onroerend goed met inkomsten, zoals huurappartementen, kantoorgebouwen en winkelcentra, te waarderen. Het schat de waarde van een onroerend goed op basis van de potentiële inkomstenstroom.

Hoe het werkt:

• Schat de netto-bedrijfsopbrengst (NOI): Bereken de netto-bedrijfsopbrengst (NOI) van het onroerend goed door de bedrijfskosten af te trekken van de bruto-opbrengst. De bruto-opbrengst omvat huurinkomsten, parkeerkosten en andere inkomstenbronnen. Bedrijfskosten omvatten onroerendgoedbelasting, verzekering, onderhoud en beheerkosten. De rentedienst (hypotheekbetalingen) is *niet* inbegrepen in de bedrijfskosten.
• Bepaal de kapitalisatieratio (Cap Rate): De kapitalisatieratio (cap rate) is het rendement dat een investeerder vereist op een vastgoedinvestering. Het wordt berekend door de NOI te delen door de waarde van het onroerend goed (Cap Rate = NOI / Waarde). Cap rates kunnen worden verkregen uit marktonderzoeken, verkoopgegevens van vergelijkbaar onroerend goed of door het risicoprofiel van het onroerend goed te analyseren. Onroerend goed met een hoger risico vereist doorgaans hogere cap rates. Cap rates variëren aanzienlijk per locatie; een eersteklas kantoorgebouw in Singapore kan bijvoorbeeld een lagere cap rate hebben dan een vergelijkbaar gebouw in een minder stabiele opkomende markt.
• NOI kapitaliseren: Deel de NOI door de cap rate om de waarde van het onroerend goed te schatten (Waarde = NOI / Cap Rate).

Voorbeeld:

Beschouw een appartementengebouw in Toronto, Canada, dat een jaarlijkse NOI van $ 200.000 genereert. Marktonderzoek geeft aan dat vergelijkbare appartementengebouwen in de omgeving cap rates van 5% hebben. Met behulp van de inkomstenkapitalisatiemethode zou de geschatte waarde van het appartementengebouw $ 200.000 / 0,05 = $ 4.000.000 zijn.

Voordelen:

• Weerspiegelt direct het potentieel om inkomsten te genereren van het onroerend goed.
• Geschikt voor het waarderen van onroerend goed met inkomsten.

Nadelen:

• Vertrouwt op nauwkeurige schattingen van NOI en cap rate, die subjectief kunnen zijn.
• Mogelijk niet geschikt voor onroerend goed met instabiele of onbetrouwbare inkomstenstromen.
• Minder van toepassing op onroerend goed dat door de eigenaar wordt bewoond.

3. Kostenbenadering

De kostenbenadering schat de waarde van een onroerend goed door de kosten te bepalen om het onroerend goed nieuw te vervangen, minus afschrijving. Het is gebaseerd op het principe dat een koper niet meer zou betalen voor een onroerend goed dan het zou kosten om een nieuw onroerend goed met een vergelijkbare bruikbaarheid te bouwen.

Hoe het werkt:

• Schat de vervangingskosten nieuw (RCN): Bepaal de kosten om een nieuw gebouw te bouwen met dezelfde bruikbaarheid als het subject-onroerend goed, met behulp van huidige bouwkosten. Dit kan worden geschat met behulp van kostenhandleidingen, aanbiedingen van aannemers of historische kostengegevens. De RCN moet directe kosten (materialen, arbeid) en indirecte kosten (architecthonoraria, vergunningen, financieringskosten) omvatten.
• Schat afschrijving: Bereken de hoeveelheid afschrijving die het onroerend goed heeft ervaren als gevolg van fysieke slijtage, functionele veroudering en externe veroudering. Fysieke slijtage verwijst naar de slijtage van het gebouw. Functionele veroudering verwijst naar functies die verouderd of inefficiënt zijn. Externe veroudering verwijst naar factoren buiten het onroerend goed die de waarde ervan negatief beïnvloeden (bijv. de nabijheid van een luidruchtige snelweg).
• Bereken de afgeschreven kosten: Trek de totale afschrijving af van de RCN om de afgeschreven kosten van het gebouw te verkrijgen.
• Schat de grondwaarde: Schat de waarde van de grond afzonderlijk, met behulp van de vergelijkbare verkoopbenadering.
• Voeg grondwaarde toe aan afgeschreven kosten: Voeg de grondwaarde toe aan de afgeschreven kosten van het gebouw om de totale waarde van het onroerend goed te verkrijgen.

Voorbeeld:

Stel dat u een productiefaciliteit in Mumbai, India, waardeert. De geschatte RCN van de faciliteit is INR 50.000.000. De geschatte afschrijving is INR 10.000.000. De geschatte grondwaarde is INR 15.000.000. Met behulp van de kostenbenadering zou de geschatte waarde van het onroerend goed (INR 50.000.000 - INR 10.000.000) + INR 15.000.000 = INR 55.000.000 zijn.

Voordelen:

• Nuttig voor het waarderen van unieke of gespecialiseerde onroerend goed, zoals industriële faciliteiten, scholen en kerken.
• Biedt een kosten gebaseerde waardeschatting.

Nadelen:

• Moeilijk om afschrijving nauwkeurig te schatten.
• Weerspiegelt mogelijk niet nauwkeurig de marktomstandigheden.
• Minder van toepassing op onroerend goed in gevestigde markten waar vergelijkbare verkoopgegevens gemakkelijk beschikbaar zijn.

4. Discounted Cash Flow (DCF)-analyse

Discounted Cash Flow (DCF)-analyse is een waarderingsmethode die wordt gebruikt om de waarde van een investering te schatten op basis van de verwachte toekomstige kasstromen. Deze methode is met name handig voor het waarderen van onroerend goed met complexe inkomstenstromen of langetermijninvesteringshorizonnen.

Hoe het werkt:

• Projecteer toekomstige kasstromen: Schat de verwachte kasstromen van het onroerend goed over een bepaalde periode, doorgaans 5-10 jaar. Dit omvat huurinkomsten, bedrijfskosten, kapitaaluitgaven en alle andere relevante kasinstromen en -uitstromen. Houd rekening met potentiële veranderingen in markthuur, bezettingsgraden en bedrijfskosten.
• Bepaal de disconteringsvoet: Selecteer een geschikte disconteringsvoet die het risico verbonden aan de investering weerspiegelt. De disconteringsvoet is het rendement dat een investeerder vereist om te compenseren voor de tijdswaarde van geld en het risico om de geprojecteerde kasstromen niet te ontvangen. De disconteringsvoet kan worden afgeleid van marktgegevens of gebaseerd op de vereiste vermogensrendementseis van de belegger.
• Bereken de contante waarde van kasstromen: Disconteer de kasstroom van elk jaar terug naar zijn huidige waarde met behulp van de disconteringsvoet. De contante waarde van een kasstroom is het bedrag dat u vandaag zou moeten investeren tegen de disconteringsvoet om die kasstroom in de toekomst te hebben. De formule voor contante waarde is: CW = KS / (1 + r)^n, waarbij CW de contante waarde is, KS de kasstroom is, r de disconteringsvoet is en n het aantal jaren.
• Schat de eindwaarde: Schat de waarde van het onroerend goed aan het einde van de projectieperiode (de eindwaarde). De eindwaarde vertegenwoordigt de contante waarde van alle kasstromen na de projectieperiode. Een veelgebruikte methode om de eindwaarde te schatten, is het gebruik van een kapitalisatieratio op basis van de verwachte NOI in het laatste jaar van de projectieperiode.
• Bereken de contante waarde van de eindwaarde: Disconteer de eindwaarde terug naar de contante waarde met behulp van de disconteringsvoet.
• Tel contante waarden op: Tel de contante waarden van alle geprojecteerde kasstromen en de contante waarde van de eindwaarde op om de geschatte waarde van het onroerend goed te verkrijgen.

Voorbeeld:

Beschouw een commercieel kantoorgebouw in Londen, VK. De geprojecteerde kasstromen voor de komende 5 jaar zijn als volgt: Jaar 1: £ 500.000, Jaar 2: £ 525.000, Jaar 3: £ 550.000, Jaar 4: £ 575.000, Jaar 5: £ 600.000. De geschatte eindwaarde aan het einde van jaar 5 is £ 12.000.000. De disconteringsvoet is 8%. Na het verdisconteren van alle kasstromen en de eindwaarde terug naar hun contante waarden en deze op te tellen, is de geschatte waarde van het onroerend goed ongeveer £ 10.500.000.

Voordelen:

• Biedt een uitgebreide en toekomstgerichte waardering.
• Kan een verscheidenheid aan aannames over toekomstige marktomstandigheden bevatten.
• Geschikt voor het waarderen van onroerend goed met complexe inkomstenstromen of langetermijninvesteringshorizonnen.

Nadelen:

• Vertrouwt op nauwkeurige projecties van toekomstige kasstromen, die onzeker kunnen zijn.
• Gevoelig voor veranderingen in de disconteringsvoet.
• Vereist een aanzienlijke hoeveelheid gegevens en expertise.

Factoren die de waardering van onroerend goed wereldwijd beïnvloeden

Verschillende factoren kunnen de onroerendgoedwaarden in verschillende markten over de hele wereld beïnvloeden. Deze factoren kunnen in het algemeen worden gecategoriseerd als economisch, fysiek en juridisch/regelgevend.

Economische factoren

• Rentetarieven: Hogere rentetarieven kunnen de kosten van lenen verhogen, waardoor de vraag naar onroerend goed afneemt en de waarden mogelijk dalen.
• Inflatie: Inflatie kan de koopkracht van geld aantasten, wat leidt tot hogere onroerendgoedprijzen.
• Economische groei: Sterke economische groei leidt doorgaans tot een grotere vraag naar onroerend goed, wat de prijzen opdrijft.
• Werkloosheid: Hogere werkloosheid kan de vraag naar onroerend goed verminderen, waardoor de waarden mogelijk dalen.
• Wisselkoersen: Schommelingen in wisselkoersen kunnen de aantrekkelijkheid van onroerend goed voor internationale investeerders beïnvloeden.

Fysieke factoren

• Locatie: Locatie is een belangrijke drijfveer van de waarde van onroerend goed. Onroerend goed op aantrekkelijke locaties, zoals stadscentra of watergebieden, heeft doorgaans hogere prijzen.
• Grootte en staat: De grootte en staat van een onroerend goed kunnen de waarde ervan aanzienlijk beïnvloeden. Groter en goed onderhouden onroerend goed heeft doorgaans hogere prijzen.
• Voorzieningen: De beschikbaarheid van voorzieningen, zoals parken, scholen en vervoer, kan de waarde van onroerend goed verhogen.
• Omgevingsfactoren: Omgevingsfactoren, zoals de nabijheid van vervuiling of natuurlijke gevaren, kunnen de waarde van onroerend goed negatief beïnvloeden.

Juridische en regelgevende factoren

• Bestemmingsplannen: Bestemmingsplannen kunnen het gebruik van een onroerend goed beperken, wat de waarde ervan beïnvloedt.
• Onroerendgoedbelasting: Hogere onroerendgoedbelasting kan de aantrekkelijkheid van onroerend goed verminderen, waardoor de waarden mogelijk dalen.
• Bouwvoorschriften: Bouwvoorschriften kunnen de kosten van constructie en renovatie beïnvloeden, wat de onroerendgoedwaarden beïnvloedt.
• Beleid inzake landgebruik: Beleid inzake landgebruik kan de ontwikkeling beperken, waardoor het aanbod van onroerend goed wordt beperkt en de prijzen mogelijk stijgen.
• Overheidsvoorschriften: Overheidsvoorschriften met betrekking tot milieubescherming, huurcontrole en buitenlands eigendom kunnen de onroerendgoedwaarden beïnvloeden.

De juiste waarderingsmethode kiezen

Het selecteren van de juiste waarderingsmethode hangt af van de specifieke kenmerken van het te waarderen onroerend goed, de beschikbaarheid van gegevens en het doel van de waardering. In veel gevallen is het raadzaam om een combinatie van methoden te gebruiken om tot een goed onderbouwde waardeschatting te komen.

Hier is een gids om u te helpen bij het kiezen:

• Vergelijkende verkoopbenadering: Het meest geschikt voor woonhuizen, onbebouwde grond en onroerend goed met gemakkelijk beschikbare verkoopgegevens.
• Inkomstenkapitalisatiemethode: Het meest geschikt voor onroerend goed met inkomsten, zoals huurappartementen, kantoorgebouwen en winkelcentra.
• Kostenbenadering: Het meest geschikt voor uniek of gespecialiseerd onroerend goed, zoals industriële faciliteiten, scholen en kerken, en nieuwbouw.
• Discounted Cash Flow (DCF)-analyse: Het meest geschikt voor onroerend goed met complexe inkomstenstromen of langetermijninvesteringshorizonnen.

De rol van professionele taxateurs

In veel gevallen is het raadzaam om een professionele taxateur in te schakelen om een waardering van onroerend goed uit te voeren. Professionele taxateurs beschikken over de expertise, ervaring en toegang tot de gegevens die nodig zijn om een objectieve en betrouwbare waardeschatting te geven. Ze zijn opgeleid in waarderingsprincipes en -technieken en zijn gebonden aan ethische en professionele normen.

Bij het selecteren van een taxateur is het belangrijk om er een te kiezen die gekwalificeerd en ervaren is in het waarderen van het type onroerend goed dat wordt getaxeerd en die bekend is met de lokale markt. Zoek naar taxateurs die zijn gelicentieerd of gecertificeerd door een erkende professionele organisatie.

Internationale overwegingen

De waardering van onroerend goed in internationale markten brengt unieke uitdagingen met zich mee vanwege verschillen in rechtssystemen, culturele normen en marktpraktijken. Het is cruciaal om deze nuances te begrijpen om nauwkeurige en betrouwbare waarderingen te garanderen.

• Juridische en regelgevende kaders: Verschillende landen hebben verschillende juridische en regelgevende kaders die het eigendom van onroerend goed, de belastingheffing en de waardering regelen. Het begrijpen van deze kaders is essentieel voor het uitvoeren van nauwkeurige waarderingen. De rechten van onroerend goed en de landregistratiesystemen kunnen bijvoorbeeld aanzienlijk verschillen per land, wat de betrouwbaarheid van eigendomsregisters en de eenvoud van onroerendgoedtransacties beïnvloedt.
• Culturele normen en marktpraktijken: Culturele normen en marktpraktijken kunnen ook de onroerendgoedwaarden beïnvloeden. In sommige culturen kunnen bepaalde soorten onroerend goed of locaties bijvoorbeeld wenselijker worden geacht dan andere. Marktpraktijken, zoals onderhandelingsstrategieën en betalingsvoorwaarden, kunnen ook per land verschillen.
• Beschikbaarheid en betrouwbaarheid van gegevens: De beschikbaarheid en betrouwbaarheid van gegevens kunnen een aanzienlijke uitdaging vormen in sommige internationale markten. Toegang tot betrouwbare verkoopgegevens, marktinformatie en economische statistieken kan beperkt zijn. Het is belangrijk om betrouwbare gegevensbronnen te gebruiken en de nauwkeurigheid van de informatie die in de waardering wordt gebruikt zorgvuldig te verifiëren.
• Wisselkoersen: Schommelingen in wisselkoersen kunnen de waarde van onroerend goed in internationale markten beïnvloeden. Het is belangrijk om rekening te houden met de impact van wisselkoersen op de onroerendgoedwaarden, met name bij het waarderen van onroerend goed voor internationale investeerders.
• Taalbarrières: Taalbarrières kunnen ook een uitdaging vormen bij het uitvoeren van onroerendgoedwaarderingen in internationale markten. Het is belangrijk om samen te werken met lokale experts die nauwkeurige vertalingen en interpretaties kunnen geven van relevante documenten en informatie.

Conclusie

Het nauwkeurig bepalen van de reële marktwaarde van een onroerend goed is essentieel voor het nemen van weloverwogen beslissingen in vastgoedtransacties. Door de verschillende waarderingsmethoden, factoren die de onroerendgoedwaarden beïnvloeden en de rol van professionele taxateurs te begrijpen, kunt u ervoor zorgen dat u een eerlijke en betrouwbare waardeschatting krijgt. In internationale markten is het cruciaal om rekening te houden met de unieke uitdagingen en nuances die de onroerendgoedwaarden kunnen beïnvloeden. Vraag altijd professioneel advies bij het doen van belangrijke vastgoedinvesteringen.